Putovanje nije aktivnost, nego životni stil, „doživljaj“ a ne „imovina“ prioritet je generacije milenijalaca koja je sada u punoj ekonomskoj snazi i najznačajniji je segment turističke industrije. Milenijalci putuju više od ijedne generacije prije njih - u prosjeku su čak 35 dana na putovanjima, a specifičnost je da osim dugih zimskih i ljetnih praznika, kroz godinu više puta putuju na kraće ali intenzivne, tzv. city-break odmore. 

Eksplozija city-break turizma podudara se s ekspanzijom low-cost aviokompanija, odnosno pojavom povoljnih redovnih letova unutar Europe i u bližoj okolici. Let koji traje do 2 sata omogućava posjet zanimljivim gradovima ali i odlazak na glazbene festivale i koncerte, izložbe, utakmice ili druga događanja koja bi nam inače bila izvan dosega. Zbog toga u posljednjih 15-ak godina bilježimo povećanu popularnost područja i urbanih sredina koje tradicionalno nisu bile turistički značajne, a kreiranjem specifičnih događanja i sadržaja dodatno se povećala turistička atraktivnost, primjerice Zagreba, ali i gradova poput Rijeke, Splita i Šibenika.

Prilagodljivost malih iznajmljivača

Na povećanu potražnju za smještajem u urbanim sredinama najbrže su odreagirali privatni iznajmljivači – odnosno vlasnici stanova koji su uočili priliku da poprave kućni budget. Najprije kroz povremeni kratkoročni najam u špici potražnje (Advent, Riječki karneval i sl.) a potom i kroz dugotrajniji, pa i cjelogodišnji kratkoročni najam.

Obnavljanjem naslijeđenog stana, prenamjenom dijela vlastitog stambenog prostora ili kupnjom stana u starom dijelu grada i ulaganjem u njegovu obnovu nastali su brojni privatni apartmani u starim urbanim jezgrama, nerijetko u derutnim i zapuštenim stanovima starih zgrada. Osim revitalizacije pojedinih četvrti ili ulica (poput splitskog Geta, nekad opskurnog dijela grada koji su građani zaobilazili, a sada poznatog kao top lokacija Dioklecijanova palača), apartmani su donijeli i povećanje vrijednosti nekretnina. Naravno, jer više vrijedi prazan stan između dva atraktivna apartmana, nego između dva derutna stana, zar ne? Zašto je to problem?

Hotelska industrija puno je sporija i do nedavno nije pokazivala interes za city-break turizam, odnosno nije značajnije ulagala u obnovu ni u izgradnju hotela u većim gradovima – fokus je bio na obalnim destinacijama i odmorišnom turizmu, gdje su obnovljeni gotovo svi hotelski objekti na 4* i 5*, u skladu sa Strategijom razvoja turizma RH. Tek 2024. neki gradovi najavljuju značajnije ulaganje u nove hotelske kapacitete, pa tako Zadar najavljuje gradnju čak 11 novih hotela na području grada, a Pula čak 6 novih objekata. U oba slučaja to je oko 5.000 novih turističkih postelja – značajan porast u odnosu na postojeće kapacitete.

Upitnost Strategije

Istovremeno krajem 2024. Vlada RH donosi izmjene nekoliko zakona koji reguliraju privatni smještaj, te osim značajnog porasta poreznog opterećenja za male iznajmljivače (pod izgovorom poticanja „priuštivog stanovanja“ i  izjednačavanja poreznog opterećenja s „dugoročnim najmom“), uvodi više propisa koji mijenjaju definicije malog iznajmljivača, uvode termine „domaćin“ i „rentijer“, te postavljaju dodatna ograničenja na iznajmljivanje u zgradama, a pod izgovorom poticanja priuštivog stanovanja. Sve to u skladu sa Strategijom razvoja turizma RH u kojoj jasno stoji da je prioritet promjena strukture smještajnih kapaciteta unutar postojećih okvira kapaciteta – dakle, rast broja hotelskih postelja na uštrb postelja u privatnom smještaju.

Prvi na listi za odstrel su upravo iznajmljivači u zgradama, odnosno u velikim gradovima, pa je logično da su oni i najglasniji u borbi za pravo na rad i upravljanje vlastitom imovinom bez nepravednih ograničenja. Novi apartmani neće se moći kategorizirati bez suglasnosti 66% suvlasnika i 100% direktnih susjeda, a u roku od 5 godina najveći broj postojećih apartmana vjerojatno će se zatvoriti zbog nemogućnosti ishodovanja tih suglasnosti.

Što će to značiti za city-break turizam naših velikih gradova i manifestacije koje se uspješno održavaju upravo zahvaljujući velikom broju privatnog smještaja?  Što kažu OTA i avioprijevoznici na to? Kakve su njihove projekcije utjecaja i promjena ponašanja turista u slučaju drastičnog pada broja apartmana u gradovima?  Postoje li neki primjeri u svijetu gdje su slične mjere provedene i s kakvim rezultatima?

Hoće li se padom broja apartmana u zgradama smanjiti popunjenost određenih letova, pa samim time i frekvencija letova, ili će to poskupiti low-cost letove? Hoće li to utjecati na popularnost i dostupnost destinacija za sve goste, a ne samo za apartmanske?

Nesumnjivo će se dio gostiju u tranzitu (oni koji slete, pa nastavljaju put dalje, ili noće prije povratnog leta) iz apartmana preliti u hotele, no city-break gosti će teško apartman po cijeni 80-120 eura/noć zamijeniti hotelskim smještajem po cijenama 200-500 eura/noć, ako avionsku kartu plaćaju 10-50 eura. Ako je budžet za vikend-putovanje 500-1000 eura, teško da će  preko 50% otići na smještaj, pogotovo  u destinacijama kojima je glavni adut doživljaj grada, a ne spa & sadržaj hotela.

Koja je strategija gradskih turističkih zajednica koje su u proteklom desetljeću toliko investirale u brendiranje i povećanje atraktivnosti gradova i cjelogodišnji program događanja? Što to znači za manifestacije poput Adventa, INmusic festivala, Riječkog karnevala i slično? Što to znači za sve ostale street-food manifestacije, muzeje i ostale atrakcije grada Zagreba?  Ima li grad Zagreb u najavi neke značajnije investicije u hotele, ili su postojeći hotelski kapaciteti dovoljni za smještaj rastućeg broja turista? 

Više o ovoj temi doznajte na osmoj konferenciji 3T - Tourism, Travel and Tech, koja spaja dva najuspješnija hrvatska sektora - turizam i tech, konferenciji koja će održati 25. ožujka ove godine u prostoru kampusa Sveučilište Algebra Bernays.

Konferencija će se i ove godine baviti luxury transformacijom hrvatske turističke ponude, konkurentnošću, trendovima na međunarodnoj sceni turizma i putovanja, vinskim turizmom, problematikom malih obiteljskih iznajmljivača, city breakovima, trendovima na međunarodnoj sceni turizma i putovanja, načinima na koji tech može pomoći turizmu da ostane na vrhu kao i drugim temama koje povezuju dvije gospodarski najveće hrvatske djelatnosti.